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资深成本专家谈-如何让设计在合约及招标中进行有效控制
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上传时间 2019-9-22
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    中国地产沙龙旗下分群:地产工程管理群(196633275)
    中国地产沙龙官方博客: http://blog.sina/dichanfm
    因此,下面要接入今天讨论的主线了
    我们作为成本控制主体,该如何考核设计院,如何在合约上及招标过程中完善设计的技术要
    求,首先要知己知彼,这个还是要回到施工及审图过程中的一些体会上去展开
    比如,一个机动车库,本来没设计暖通,但窗户竟然设计成断桥隔热
    这个例子是可以通过审图或优化设计来发现的,是事前控制
    但关键是我们业主方存在一个误区:我有设计部来管理设计院,我还用得着花一个专业审图
    顾问或结构机电优化顾问的钱吗?殊不知,这本来就是管理上的漏洞,及监督机制的缺失再
    其次,我们要了解施工方的心态,设计变更和签证,施工方有专门的团队,他们可是会抱着
    图纸及规范研究您设计的纰漏,很合情合理的突出安全上的问题或功能上的问题,找您索赔
    施工方往往:工程施工过程中往往会发生设计变更、进度加快、标准提高、施工条件、材料
    价格等变化,从而影响工期和造价。一些施工企业在经过残酷压价,低价中标后,正是利用
    设计变更、工程签证这些环节的漏洞,往往采取一些不正当的手段,增强填写签证单的有效
    性,使签证成果得到合理的固定,并通过变更设计增加项目或提高价格等手段,来保证其利

    这很大程度上不是月亮惹的祸,是设计的错
    设计的错主要体现在(今天主要讨论施工图):时间上的错、专业上的错、空间上的错及纵
    向(设计院的组织协调,专业间的配合,建筑设计和结构设计、消防、智能化、景观等设计
    分包)的错误等,时间上的错,有业主方原因的,赶进度,业主有时自己到底要什么业态的
    产品意见都不统一,在规划方案阶段就要前期设计参与,设计单位的选择有时就是君子约定,
    先签一协议,怎么做不知道,大框框
    对于建筑,结构、专业设计分包,不同阶段怎么样的精度和标准,都是未知数
    然后大家就一步一步向前走,商务条款是哥两好啊,忽视了技术条款的约束及第三方监督,
    成本部的哥们给个经验数字,按着来吧,成本不懂设计,设计院其实很明白,我多做少做,
    钱在那里,不多不少
    到最后工程施工图设计中,不少设计人员重技术、轻经济,任意提高 安全系数或设计标准,
    而对经济上的合理性考虑得较少,从而影响了项目造价的有效控制
    渝-树洞-成本
    价值工程的理念抛之脑后
    引用“例如,某商场空调系统冬季室内设计温度 18℃即可满足舒适度要求,设计却按 25℃考
    虑, 既造成了浪费,又不适应人体生理要求。这种设计不合理,造成了一定浪费,显然是
    对工程 的各种经济指标不够重视”
    先休息一下,我听听大家的感觉,10分钟后切入施工图的具体错误,30分钟后切入如何管

    谢谢大家
    广西-泡沫-管理
    但是我觉得合约预算给设计的导向也很重要啊
    设计可以很多种,但是经济的方案也有很多种,同时考虑从经济和施工的难度
    渝-树洞-成本
    关键看合约给的是标杆还是底线
    广西-泡沫-管理
    这关系到企业的价值观了
    浙江-拼搏-群服
    中国地产沙龙旗下分群:地产工程管理群(196633275)
    中国地产沙龙官方博客: http://blog.sina/dichanfm
    现在10分钟可以进行讨论了
    广西-泡沫-管理
    经济合理都是大方向
    请大师指导下设计定额怎么下
    渝-树洞-成本
    目标成本我一直认为是个动态的有限度的标尺,而不是一堆死的数值
    广西-泡沫-管理
    特别对于一些新的材料和施工难度也是考验。预算给的成本必须是经过检验:便于施工和成
    本经济合理。要不回头又回到了工程签证了
    幅度控制在多少之内为合理
    这个温度不是可以调的吗
    渝-树洞-成本
    莫提大师,不敢担当,本群大师如云
    广西-泡沫-管理
    是动态管理,但是很多涉及公司成本保密问题,和雨一直不敢提交给我们作为设计指导
    例如18层的住宅 钢筋含量怎么给设计下定额
    浙江-拼搏-群服
    住宅 钢筋含量这个是有估算值的啊
    广西-泡沫-管理
    18层住宅一般37KG每平米标准层含钢量合理的啊
    渝-树洞-成本
    看地基及基础形式及人防要求,
    浙江-拼搏-群服
    18层的住宅有他的参考的
    广西-泡沫-管理
    这是经验值了
    这个设计院基本都有个合理数值
    浙江-拼搏-群服
    是的
    渝-树洞-成本
    泡沫兄,任何指标没有绝对值,给值就是范围值
    浙江-拼搏-群服
    所以会说上左右两个字但你差的太多了就要查一下什么问题了
    广西-泡沫-管理
    大概范围
    不好意思
    浙江-拼搏-群服
    不是说是绝对的但可以作为一个参考值
    但是很多可以通过绝对值,对设计单位进行奖惩
    调动工作积极性
    具体有所上下,因为跨度,户型,功能及人防各种原因尤其是基础形式,都可能导致含钢量
    的变化
    中国地产沙龙旗下分群:地产工程管理群(196633275)
    中国地产沙龙官方博客: http://blog.sina/dichanfm
    这个绝对值是可以人为做出来的,先高后低,如何评价?
    渝-树洞-成本
    看各位自己的数据库,以及数据库是怎么形成的,数据库及经验值是成本控制中的第二大要
    素,是出成本管理制度及企业经营目标预期利润之外很必须的要素
    浙江-拼搏-群服
    这个值是经验值
    施工合同一般是在方案基本确定签订的,应该可以判断的
    设计合同
    说错了
    渝-树洞-成本
    都是人为,但要寻其规律
    广西-泡沫-管理
    饿着肚子听课,语无伦次了
    如果先刻意设计高,然后再优化,如何规避?
    呵呵,我周末清肠,也不吃,陪您饿着,感谢泡沫,做成本部泡沫就行,哈哈
    广西-泡沫-管理
    这个就涉产品标准化和设计指导书的制定问题
    前期各部门必须积极参与,领导重视,涉及营销产品定位和销售利润
    说远了,说到前期了
    都不可控啊,利润点是项目可研阶段的预期值
    十分钟到了
    渝-树洞-成本
    这个是一步步控制误差范围的,目前只有龙湖做的到,方案阶段的目标成本和施工图预算及
    结算,龙湖可以控制在3%以内,和体制及执行PMO的管理有关系,今天不展开
    好吧,时间到,但愿我的课让大家不想去午休
    施工图的具体错误:从成本控制上来讲,还是抓西瓜放掉芝麻
    主要是结构上的据本群深圳国腾结构优化设计公司管国军先生统计,我认为很有代表性
    大家可以到他的博文里看看“设计阶段的成本优化-官国军”我这里整理了一些结构审图经
    常碰到的问题,大家可以复制下来,在设计招标及设计合同中去作为要约去约束设计
    施工图设计文件审查质量控制要点
    (结构专业)
    (一)框架结构
    1、周期折减——建筑抗震设计手册第361页
    2、不考虑藕联计算时框架的边榀内力调整,计算振型数
    3、钢筋强度的限值(1.25,1.30),对一、二级框架
    4、有地下室时有几层填几层,底层柱下端乘调整系数,GB50011第6.2.3条,地下室柱截面
    每侧的纵向钢筋面积,除应满足计算要求外,不应少于地上一层对应柱每侧纵向钢筋面积的
    1.1倍(地下室剪力墙的配筋不应少于地上一层剪力墙的配 筋——参见建筑抗震设计规范
    GB50011-2001统一培训教材第112页——GB50011和JGJ3均未明确规定,抗震设计时宜参
    照执行——抗震概念设计问题)
    5、框架梁支座截面纵向钢筋配筋率ρ>2%,箍筋直径≥构造直径+2㎜;应使ρ ≤2.5%,否则
    违反强条,应修改梁断面尺寸
    中国地产沙龙旗下分群:地产工程管理群(196633275)
    中国地产沙龙官方博客: http://blog.sina/dichanfm
    6、框架梁跨中有集中荷载时,注意检查梁端加密区外的配箍(特别是电算时输入梁箍筋最
    大间距为100 ㎜ 者)
    7、梁的hw≥450时,应设腰筋,每侧
    ρ≥0.1%,@≤200(宜)。边框架梁的腰筋当按03G101-1表示时,表示为NXX,GB50010第10.2.5
    条,砼结构构造手册第137页
    8、框架梁一、二级抗震时,梁顶通长钢筋面积应≥1/4AS
    9、框架梁支座截面纵向钢筋的面积比AS底/ AS顶≥0.5(一级), ≥0.3(二级和三级);梁端箍筋
    加密区的长度、箍筋间距、直径等均应符合规范规定,加密区箍筋间距还要注意≤ hb/4
    10、柱的纵向钢筋的配筋率,柱箍筋在规定的范围内加密,加密区箍筋间距、直径等应符
    合规范要求;一、二级抗震等级的框架柱的角柱应全高加密;短柱亦应全高加密箍筋。夹层、
    楼梯、雨蓬等容易形成短柱,填充墙形成短柱更容易被忽视
    11、基础埋深较大时,宜做成短柱基础
    12、柱的轴压比输出,计算长度系数输出,对楼面开洞的框架结构更应注意;柱宜按双向
    偏心受压计算,角柱应按双向偏心受压计算(JGJ3第6.2.4条);柱的计算长度系数宜按
    GB50010第7.3.11.3条计算,少用经验系数
    13、竖向不规则框架结构应进行弹塑性变形验算(楼层屈服强度系数小于0.5时)
    14、不允许由砌体墙和框架混合承重(JGJ3第6.1.6条)
    15、框架加混凝土小井筒的计算和抗震构造处理要得当,应尽量采用构造柱砌体墙圈梁的
    井筒做法(JGJ3第6.1.7条)
    16、梁高不大于300时,应验算梁的受剪承载力(V≤0.7ftbho)
    17、楼层悬挑梁采用平法表示时,应注明悬挑梁的箍筋直径和间距,有收头边梁时,应设
    附加箍筋,井字形等高交叉梁,宜于交叉处两侧双向设置附加箍筋
    18、三级框架柱柱根部分加密区箍筋间距应≤100.
    19、大跨度梁板(特别是悬臂梁板)应进行挠度和裂缝宽度验算
    20、框架结构抗震设计时应输入风荷载
    21、女儿墙、隔墙等非结构构件应注意抗震构造措施
    22、阳台板等外露构件环境类别应为二a类或二b类,注意保护层厚度和砼强度等级,阳
    台板厚与内跨板厚不同时,应注意验算内跨板配筋
    23 、框架结构混凝土强度等级:
    一级应≥C30 ,框架柱和框架梁混凝土强度等级相差宜≤5Mpa ,否则应有相应措施,保证梁
    柱节点区的混凝土强度等级
    24 、框架梁截面宽度应≥200㎜ ,框架柱截面最小尺寸为300㎜ ,框架梁柱箍筋加密区的
    肢距也应符合规范要求
    25 、纵向受力钢筋应有可靠的锚固,并符合规范的规定,钢筋的连接应符合规范的规定
    26 、作为建筑物嵌固部位的地下室顶板,其砼强度等级、板厚及配筋均应满足规范要求,
    GB50011 第6.1.14条,JGJ3 第4.5.5条
    27 、框架梁柱的剪压比应符合规范要求,从超筋超限信息输出可以查看
    (二)剪力墙结构(含框架-剪力墙结构、框架- 核心筒结构、部分框支-剪力墙结构)
    1 、不应采用全部是短肢剪力墙的剪力墙结构,短肢剪力墙结构的抗震等级和设计要点详
    见JGJ3 第7.1.2条
    2 、较长的剪力墙宜开洞口,以形成墙段总高度与其截面高度之比不应小于2,墙肢截面高
    度不宜大于8m,墙段之间的连梁为Ln/hb>6的弱连梁
    3 、应控制剪力墙平面外的弯矩,JGJ3 第7.1.7条有4 条措施。。



     
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