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世联地产成都中海地产项目营销战略与策略方案191PPT 金牌
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资料类型 实施方案
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      资料简介
     
    2019-05-31 成都中海项目营销战略与策略 谨呈:成都中海房地产开发有限公司 2 本次沟通是中期沟通,主要目的是在战略、方向上取得共识 2004/10/8 营销战略与策略报告

    中期汇报 资料收集

    专访

    整理 8个日历天 2004/10/14 2004/10/30 营销战略 报告深化细化及调整

     市场调研 营销战略与策略报告

    终稿汇报 7个日历天 15个日历天 2004/11/8 3 我们回顾了沟通会中贵司的核心要求:围绕目标和难题展开,并基于以前共识的定位以及区域开发的高度,着重于有指导意义的战略和方向,细节和常规手法不是重点 合作围绕发展商目标和难题展开:

    中海开发中的里程碑;

    解决项目期望值与实际中的差异;

    每年开发20万㎡;实现目标均价超越周边楼盘至少500元/㎡;

    整体出发点要拨高。基于战略的层面,要具有指导意义。

    基于以前的定位和目前已确定的开发计划。方向性明确,保持原有的思路切入,有清晰的主线,角度仍围绕在区域界定、拉升区域形象、南北两大资源如何发力上。

     定位的落实:开放的国际公园城区。

     4 但要能落实于系统的执行工作 定位主题和区域开发的高度如何落实于执行。

    能指导规划设计;

    能指导选择广告公司,提供广告投标前的沟通书。

    并非完全基于竞争,但是要在分析目前市场同类型、前沿大盘的基础之上。

    最后要提供word稿及本阶段核心内容总结。 5 我们重新详细分析项目开发目的: 1、里程碑和全国名盘到底意味着什么?意味着营销要做什么事情来实现这一目标?立足点1 中海里程碑

    全国名盘 超越成都楼盘 超越全国大盘 超越中海之前模式 成都、全国、中海的营销起势研究

    匹配度研究 有哪几种模式?

    怎样超越与创新才是与本案匹配的? 意味着 思考点: 研究内容: 报告的第一部分:

    营销占位战略:如何起势? 获得成果 超越以往、并形成一种全新模式值得全国业界学习和模式推广 6 我们重新详细分析项目开发目的:2、高于周边价位500元/平以上,并实现年去量20万平,意味着什么?意味着营销要做什么事情来实现这一目标? 立足点2 价格要走高

    去量要求大; 没法具体计算,但大数客户认同本案未来价值; 大象无形,对于大盘,客户绝非为某单个卖点卖单,而是为了一个全新的、值得一看整体前去 造梦:开放的国际公园社区,开放和国际都偏虚,如何让客户感性的认识到此地从生活氛围到精神属性的价值? 来自市场和消费者研究 资源以何种方式整合传达?

    定位如何体现和落实?

    营销手段创新?

    如何发挥中海优势,弥补不足? 意味着: 思考点和研究内容: 第二、三部分

    营销的总体思路

    营销手段实现与创新 获得成果 落实于起势之中 7 但在所有工作开展之前,我们要熟悉我们的战场——整体市场营销格局和背景 营销市场格局 消费者导向 营销主战场 消费者定位回顾与验证 前沿主流市场扫描— 本项目消费者价值导向 主流大盘 特色鲜明的小盘 启示和借鉴 涉及区位和区域营销的楼盘扫描 8 前期工作回顾——我们的市调 宗旨一在于对城市、人、整体市场和运作手法有宏观面的认识。

    宗旨二在于对有参考意义的楼盘有深入的研究。

    基于市场,我们提供城市前沿大盘的营销总结,并总结了成都大盘营销模式、顶级楼盘营销模式、中海高档中大规模楼盘营销的三种模式。 我们调研了以下楼盘:

    大型楼盘包括远大风景、麓山万华国际高尔夫社区、华润翡翠城、绿地项目、上东阳光、左岸花都、 ……

    城市营销前沿楼盘包括金林半岛、万科金色家园、中海名城、格林威冶、锦都、粼江峰阁、普罗旺斯和曼哈顿自由派……

    我们深度访谈了以下机构和人员:

    代理商:世家:总经理李敦兰、普罗旺斯和曼哈顿自由派专案组

    发展商: 中海公司吴经理、黄扬及中海名城、格林威冶销售主管 

     银都副总、营销总监等多人

    广告公司:

    蓝色飞扬董事陈剑、卓悦;助理郑雨,远大风景专案组、营销总监杨帆

    我们在以下场所体验生活、消费和参观:

    印象书房、悠然尚舍、皇城老妈餐厅和茶馆、公馆菜、私家菜、川江号子、会展中心、紫荆剧场、顺兴老茶馆、杜甫草堂……

    我们温习了以往的市调内容。。。。。。。



     
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